写在前面

都市发展日新月异，然而有这样一些居民，生活条件数十年如一日，他们的家里没有抽水马桶，没有水龙头，有的甚至没有窗户。

他们或生活在城市最繁华地带，或住在铁路沿线的老房子里，有的则住在“公家”的筒子楼或平房里。生活的地点各有不同，相同的是，这些居住地统称为城中村或棚户区(危旧房)。据粗略统计，这样的居民在我市有上万户。

令人欣慰的是，对这上万户居民而言，“马桶族”的生活将渐行渐远——按照计划，今年我市要基本完成对城中村、棚户区(危旧房)的改造，原有居民将陆续入住保障性住房，迎来全新的生活。

A 改造重点

闹市“边角料”、铁路沿线

和老工业片区待改造

据市住建委相关处室介绍，市区的零星地块、铁路和老工业片区是今年城中村棚户区的改造重点。近日，记者对相关地区进行了探访——

市中心的角落：大杂院里的居民当街倒马桶

新街口高楼林立，特殊的大杂院——刘军师桥便身处这片繁华之中。这里的居民仍在使用马桶，挤挤挨挨的房子之间是仅容一人的过道，这样一个过道的出口就在中山东路上，夹在门面房中间，非常不起眼。

居民杨老太太跟邻居们一样，保持着早起倒马桶的习惯。这里没有下水系统，也就没有抽水马桶。她说，每年一到4月份，巷子内就已经苍蝇满天飞。巷内的几个下水道也常常堵住，有时住户在前面洗衣服，后面的窨井就开始往外冒水。

在去年的环境大扫除行动中，这里的环境卫生有了明显改善，但是由于房屋密集，占地狭窄，下水系统的问题仍然没能得以解决。

宁芜铁路沿线：老民宅变身群租房

位于中和桥附近的这片房子距离铁路不到4米，走进一条仅容1人通过的狭窄小巷子，可以看到王梅（化名）的家，说是家，其实是一间中间有隔断、不到16平方米的房子，没有窗户，即使外面艳阳高照，屋子里仍然是昏暗的。

“做饭就在门口的楼梯下面摆了个电磁炉，公共厕所附近有一个，但只有一个蹲坑，很多家合用的。”王梅说，选择在这儿租房就是因为房租便宜，600元/月，有火车经过时屋子会“抖”，到了梅雨天，满屋都是霉味。一家人用的热水都是从不远处买来的，一水瓶2毛钱。

这里的地名叫“象房南村”，可是这里找不到一处像样的房子，几乎每一块立足之地都被“利用”起来，一栋上下两层、共6间房屋的小楼，至少会被租给6户人家，其中还密布着各种临时搭建的披棚。

工业片区：多家共用一个水龙头

“我1971年从学校分配到凤凰山铁矿工作，当时就住在这样的房子里。”去年年底的一天，张凤英（化名）和妹妹、女儿回到老房子。其实她已经有了新房子，只是还在装修，得在这处老房子里过渡一段时间。

这里成片的平房是凤凰山铁矿的家属区，每间平房大约10来平方米，有的就用帘子作为房间隔断。家家户户紧挨着，哪家说话声音大点，邻居们都能听得清清楚楚。记者看到，这里还保留着上世纪七八十年代的生态，有自己的商店、菜场甚至是粮站，很多家共用一个水龙头。

B 改造进展

铁北、河北村、臧家巷等“老牌”城中村率先改头换面

近年来，我市一直在着力推进城中村、棚户区改造。

玄武区铁北地区曾是南京重要的工业、大型仓储企业聚集区，后来发展成为城郊接合部，一度以面貌陈旧脏乱“著称”，天空电线密布，地面到处是垃圾。

而现在，铁北的沈阳村已经变得让人“不敢认”了，昔日密集的老旧平房不见踪影，征收拆迁完成后显得视野开阔。铁北的老工业企业也实现了搬迁。像这样的城中村棚户区项目玄武区去年实施了9个，占地26万多平方米，其中，青石街、百子亭等项目征收正在扫尾，碑亭巷、前半山园征收已完成，藤子村地块征收也在加速推进。原先的居民现在多数入住到了丁家庄保障房，生活品质有了质的飞跃。

随着老旧房屋的消失，铁北地区的功能定位也改变了，按照去年底发布的铁北地区规划，这里将建成林荫商业活动廊道、绿色商务休闲廊道以及科创特区研发带，成为吸引民营经济入驻的新的发展极。

建邺区的最后一个城中村——河北村，也在去年完成了拆迁。此前数千户来自全国各地的居民杂居于此，占地800亩，河北村也一度是“脏乱差”的代名词。如今根据规划，这里将变身河西又一片商住用地。还将配套幼儿园、中小学、老年公寓等。

在雨花台区，臧家巷、华严寺一带也是有年头的脏乱差地区，去年雨花台区启动了这一带的拆迁，如今70多名住户多数已顺利搬进了岱山保障房。

城中村棚户区改造今年基本完成

2015年，我市列出的改造目标是城中村改造130万平方米，棚户区（危旧房）改造70万平方米。这意味着宁芜铁路沿线加油站北侧等改造项目今年将启动。按照计划，5000平方米以下的零星地块，符合规划条件的，将用于建设一批游园、绿地、停车场和社区用房。

“这些城中村、棚户区都会被拆迁，只是时间有先后，什么时候拆，都要相关的区结合地区发展思路推进，目标是今年基本完成。”市住建委相关处室介绍。

“边角料”地区可考虑实施综合解决方案

如刘军师桥一样，占地面积小、密集排布的老旧平房的“角落”，在新街口附近至少就有3处。在大行宫、赛虹桥、模范马路、鼎新路等地多处散落。据住建部门介绍，这些地方的共同点是，周围都是高楼大厦，在周边开发之初，由于各种原因遗留下了这样的“边角料”，他们静处闹市，在时间流逝中愈发显得老旧窘迫。

至于这类地区的发展，在新利18彩票 所做的一个相关项目调研中，提出的解决方案可供参考：这些地方已经不具备商业开发价值，其征收拆迁后，只能建成停车场或者绿地，这需要政府足够财力的支撑；也可以考虑对现有居民的住宅进行原地修缮，让居民继续享受市中心的便利，又能住得体面些。

宁芜铁路搬迁给沿线改造带来新机遇

按照相关规定，铁路两侧的用地权属不在地方，而在铁路管理部门。长期以来，这样的管理交叉地带成了违建的“温床”，在宁芜铁路两侧，像象房南村这样挤得不透气的居住群不下10处。

宁芜铁路途经的紫金山、沧波门、光华门、中华门等，其搬迁改造已经列入议事日程，沿线的棚户区整治也将随之开启。

宁芜铁路沿线城中村最集中的地方归属秦淮区，据秦淮住建局介绍，这一区域的改造将随着宁芜铁路的搬迁以及区内的发展规划展开。如按照道路建设规划，石杨路要进一步西延至龙蟠中路，这条西延线恰好经过象房南村，这一带的“群租房”也将随之拆迁。

新区建设“盘活”老工业片区

在我市的老工业企业当中，像凤凰山铁矿这样的危旧房棚户区还有37处，涉及到3000多户家庭，他们都曾经历了大国企的“优厚”待遇，也经历过企业的破产关闭或转型。这些棚户区有的位于某个僻静的山脚下，有的则被已经开发的新城区包围。

对于这一类老家属区的改造，情况则各不相同，比如，凤凰山铁矿已经就近建设了安置房，将产权卖给职工；而我市一家钢铁厂的家属区，原先一直搁置，企业已经无力来解决老职工的住房问题，由于用地性质的限制，也不能列入商品房开发的目录中。最新的机遇是，雨花台区正在进行西善桥、铁心桥两桥地区的规划，在这次全新的发展规划中，这一钢铁厂片区将重新定位，这里的住户将被拆迁，可望入住位于西善桥的保障房片区。

此外，我市还计划引进新的工业项目，以盘活老工企的存量，在发展中解决这些棚户区的问题。

C 专家观点
新利18彩票 天诚不动产研究所执行所长吴翔华——

改造不能“还了旧账又欠新账”

“城中村可以根据土地的性质来界定，棚户区或者危旧房界定的标准是什么呢？建议政府在推进改造工作时，能先给出量化的定义，便于规范拆迁工作。”新利18彩票 天诚不动产研究所执行所长吴翔华说。

出于对城中村棚户区现象多年的关注，他说，除了规范定义之外，还应该引入第三方评估体系，对不同地段进行区别化改造。首先，哪些地块需要改造，要有专业的评估；其次，城市开发过程中，应优先开发那些可以解决民生问题的项目，以提高居民的生活品质为目的；再次，在改造过程中，应保留原有区域的特色，城中村棚户区改造不是为了腾挪空间来建摩天大楼。城中村棚户区的改造理应把市民诉求放在首位。

“现有不少城中村危旧房的改造，是政府在还‘旧账’。”吴翔华说，在城市新的发展周期过程中，千万不要再欠新账了。特别是今年南京将重点进行“两桥”地区，铁北地区以及江北新区的开发，在这些新城开发的过程中，还会遇到不少“边角料”或者交叉地带问题，是回避难题，暂时搁置，使之继续成为历史遗留问题？还是科学规划，在开发过程中考虑“肥瘦搭配”，即时地解决疑难的地块？这个问题考验着政府的智慧和责任感。

吴翔华表示，城市对于城中村棚户区的改造也可以作为对于房地产市场的调控手段，比如，楼市低迷时，可适当增加货币补偿比例减少实物补偿比例，以拉动房地产市场，消化商品住宅库存。

2015年2月27日《南京日报》第A03版：http://njrb.njdaily.cn/njrb/html/2015-02/27/content_147379.htm